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CONFLITTI CONDOMINIALI: UNA BREVE GUIDA ALLE PROBLEMATICHE PIU’ FREQUENTI

Questa pubblicazione della rubrica “E’ bene sapere…” fornisce un breve elenco di alcuni possibili conflitti che potrebbero scaturire all’interno dei condomìni, con le relative possibili soluzioni.

Le possibili problematiche all’interno del condominio e la regolazione delle liti fra condòmini ai sensi della legge e dei regolamenti condominiali.

A cura di: Avv. Claudia Ruffilli – Studio legale Rolli & Partners

Sommario: 1. I rumori molesti 2. Gli animali 3. I bambini 4. Biciclette e motocicli nell’androne 5. Le infiltrazioni di acqua 7. Il parcheggio nel cortile condominiale 8. Sporcizia, briciole o acqua dal balcone 9. Cattivi odori e fumi 10. Uso della terrazza condominiale 11. Come agire: la mediazione

In considerazione della peculiarità del condominio di edifici, caratterizzato dalla coesistenza forzosa di proprietà esclusive, i rapporti fra condomini devono ispirarsi a ragioni di solidarietà; si richiede cioè un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione: la libertà di ciascuno deve essere compatibile con i diritti degli altri.

I conflitti condominiali, fra cui quelli relativi ai rumori molesti o ai danni da infiltrazioni d’acqua, possono minare il sereno vivere quotidiano all’interno del condominio. In questo articolo analizziamo quali sono le principali cause di liti condominiali e le loro conseguenze.

1. I rumori molesti

Sebbene la legge non preveda espressamente un orario oltre il quale non è più possibile emettere rumore all’intero dei condomìni, è pur sempre vero che il Codice Civile fornisce una sorta di definizione di “rumore molesto” anche se generica. L’ articolo 844 c.c., infatti, regola le cosiddette immissioni prevedendo che non sia possibile impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni causati dal vicino, se questi non superano la normale tollerabilità, tenuto anche conto delle condizioni del luogo. Pertanto, riferendoci nello specifico ai rumori, per non essere classificato come molesto il rumore non deve superare la normale tollerabilità.

D’altra parte gli orari di silenzio sono, di norma, direttamente definiti dai Regolamenti Condominiali. Solitamente essi prevedono delle fasce orarie nelle quali vengono tollerati i rumori più fastidiosi; tali fasce orarie variano quindi a seconda del regolamento, ma generalmente vanno dalle 08:00 alle 13:00 del mattino e dalle 16:00 alle 21:00 della sera. Al di fuori di questi orari è, dunque, necessario rispettare il silenzio per garantire il riposo altrui.

Quindi, una prima forma di tutela contro i rumori eccessivamente molesti è fornita proprio dal regolamento del proprio condomini. Quanto alla sanzione, è bene rammentare che l’art. 70 delle disposizioni attuative del Codice Civile stabilisce per le infrazioni al regolamento di condominio, il pagamento di una somma fino a 200 Euro.

Inoltre, chi subisce rumori classificabili come molesti da parte di altri condomini potrà altresì rivolgersi all’Autorità per ottenere una tutela sul piano civilistico, chiedendo cioè il risarcimento di una serie di danni eventualmente subiti, quali ad esempio il danno dovuto alla consistente perdita di valore dell’immobile, oppure il danno da disturbo della quiete, o ancora  eventuali danni alla salute provocati dell’esposizione prolungata ai rumori. In tal caso sarà onere di chi intende ottenere il risarcimento dimostrare sia il superamento del limite di normale tollerabilità sia il danno subito. E’ altresì possibile, sempre rifacendosi al giudice civile, chiedere di ordinarne la cessazione dell’attività rumorosa (tramite azione inibitoria) oppure chiedere di imporre misure adatte a ridurre la rumorosità (come l’insonorizzazione).

Attenzione, poi, perchè l’art. 10 della Legge sull’inquinamento acustico del 1995 ha introdotto una contravvenzione concernente l’ordine pubblico e la tranquillità pubblica, per chi superi determinati limiti di rumore.

Infine, in ambito penale, il reato che potrebbe entrare in gioco è quello di disturbo della quiete pubblica. Tale reato è punito dall’articolo 659 del Codice Penale con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 309 Euro. Tuttavia affinchè sia possibile sporgere querela è necessario che gran parte del palazzo o del vicinato sia infastidito dai rumori e non una sola persona. La giurisprudenza è, poi, unanime nel ritenere che non ogni rumore è idoneo a integrare il reato di disturbo della quiete pubblica ma che il reato si configura solo ove i rumori eccedano il limite della normale tollerabilità, rifacendosi alla definizione fornita dal Codice Civile.

 

2. Gli animali

Le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici nel proprio appartamento. Dunque, l’eventuale divieto imposto da un regolamento condominiale comporta una illecita limitazione dei diritti del proprietario sulle porzioni di proprietà esclusiva, e potrebbe essere tranquillamente disatteso. A ben vedere un regolamento potrebbe impedire la detenzione di animali in condominio solo se approvato all’unanimità da tutti i condomini.

Attenzione però: se tale divieto è previsto dal contratto di locazione dell’appartamento può in effetti essere vietata la detenzione di un animale.

Il condominio potrebbe, poi, ottenere l’allontanamento di un animale domestico in presenza di condizioni  legate ad un rischio per l’igiene o a patologie.

Infine il regolamento condominiale potrebbe vietare il possesso di animali esotici, i quali potrebbero essere considerati animali non domestici.

Ma quali sono le regole riguardanti gli animali domestici e le parti comuni?  Una consistente parte della dottrina è concorde nel ritenere che impedire ai proprietari di animali domestici di utilizzare con questi certe parti comuni degli spazi condominiali, equivarrebbe a vietare la possibilità di detenere degli stessi in toto, e che quindi un regolamento condominiale non possa vietare agli animali di stare nelle parti comuni del condominio. Vero è che, per tutelare l’incolumità delle persone e degli altri animali, nelle parti comuni occorrerà rispettare alcune regole, come quella di portare il cane al guinzaglio, o utilizzare la museruola se il cane è particolarmente aggressivo o appartiene alla categoria dei cani considerati a rischio, così come utilizzare sacchetto e paletta per raccogliere le feci, e infine premurarsi di curare l’animale se mostra segni di malattia contagiosa per altri animali o per gli esseri umani. Gli animali domestici non devono, poi, compromettere l’igiene dei luoghi comuni.

Veniamo ora alla problematica degli animali rumorosi. Premesso che il rumore occasionale non può costituire un problema, è quando ad esempio l’abbaiare è continuo ed impedisce agli altri condomini di riposare che potrebbe comportare il disturbo altrui e addirittura un danno alla salute. Se il cane che abbaia arreca disturbo a gran parte del condomino può essere considerato alla stregua di un rumore molesto; sarà possibile, dunque, ricorrere in tribunale affinché venga ordinato al padrone dell’animale di adottare le misure necessarie onde evitare l’inquinamento acustico e per ottenere il risarcimento del danno. I rumori molesti provocati dal proprio animale domestico possono altresì essere puniti penalmente come reato di disturbo della quiete pubblica, se ne ricorrono i presupposti. Peraltro le forze dell’ordine, con l’autorizzazione del tribunale, quando vi è pericolo di reiterazione del reato potranno provvedere addirittura al sequestro preventivo dell’animale.

Gli animali potrebbero anche provocare danni a cose, persone o altri animali. La legge prevede la responsabilità sia civile che penale dei proprietari in caso di danni o lesioni, ad esempio tramite risarcimento del danno oppure addirittura tramite il reato di lesioni.

 

3. I bambini

Fra i problemi di convivenza tra condomini che possono scaturire si pensi ad esempio al danneggiamento di un’automobile parcheggiata nel cortile oppur ai classici schiamazzi che disturbano la quiete altrui.

Anzitutto è possibile che anche il rumore provocato dai bambini provochi delle liti condominiali. La regola è sempre quella per cui i rumori non devono essere superiori alla normale tollerabilità, ma, in ogni caso, si dovrà sempre tenere conto della particolare situazione, con la precisazione che rimangono sempre  prioritari i bisogni e i diritti del minore. D’altra parte, in alcuni casi i genitori potrebbero essere chiamati ad intervenire per ridurre le turbative dovute al rumore molesto provocato dal figlio.

Altra questione che vogliamo affrontare è quella del diritto all’uso, in particolare al gioco, negli spazi condominiali come il cortile.  Un aspetto da tenere in considerazione è il fatto che l’uso delle parti comuni è libero per ciascun condomino, nel rispetto di determinate condizioni, (art. 1102 Codice Civile) ma può essere liberamente disciplinato dal regolamento condominiale. Quest’ultimo potrà quindi definire le fasce orarie in cui è vietato giocare in cortile, ed anche stabilire che un certo spazio condominiale debba essere adibito a uno specifico uso: se un’area è adibita ad altro scopo, ad esempio a parcheggio o a giardino, l’utilizzo della stessa per un’attività ricreativa potrà essere legittimamente contestato da altri condomini.

E’ interessante spendere due parole riguardo alla “pratica”, a volte più frequente di quanto si immagini, del condòmino esasperato dal rumore che scende nel cortile dove i bambini giocano e buca loro il pallone. Mentre (per quando sia una situazione che può suscitare ilarità) nella pratica una tale condotta è sicuramente censurabile, perché ricordiamo che nessuno è legittimato a farsi giustizia da sé, tuttavia, secondo la Cassazione ciò non costituisce reato, o perlomeno non sempre. Possiamo citare la recente pronuncia, la sentenza n. 1786/2017: la Corte in quell’occasione ha deciso le sorti di un imputato che era stato già condannato per il reato di violenza privata per aver tagliato il pallone con cui alcuni bambini giocavano nel cortile condominiale, creando rumori intollerabili. Questo reato ricorre, infatti, quando una persona, usando violenza o minacciando un’altra persona, la costringe a tenere un comportamento, oppure a non tenere una certa condotta oppure ancora a tollerare un determinato fatto. La decisione della Corte è stata emblematica: l’azione di tagliare il pallone da gioco se “orientata a far rispettare il regolamento condominiale, il quale prevedeva il divieto di giocare a pallone durante certi orari della giornata” e se comunque “i minori non avevano paura del ricorrente, tanto da continuare a scendere nel piazzale dello stabile e continuare a giocare“, è insussistente il reato di violenza privata. In altri termini la violenza del bucare o tagliare il pallone deve incidere sulla volontà dei bambini e sul loro comportamento successivo al fatto. Quando ciò non si realizza, ma i bambini ricominciano a giocare, mostrando inoltre di non essere intimoriti, non può sussistere il reato di violenza privata; lo stesso vale nel caso in cui il fine di chi buca o taglia il pallone non sia quello di limitare la  libertà dei bambini, ma unicamente quello di far rispettare il regolamento condominiale, se pure eccedendo nell’esercizio delle proprie ragioni.

 

4. Biciclette e motocicli nell’androne

L’androne è classificato come spazio comune del condominio che appartiene a tutti i condomini, i quali quindi ne possono fare uso libero, nel rispetto tuttavia di alcune condizioni (art. 1102 c.c.). Sulla base di questa circostanza è possibile che alcuni condomini utilizzino l’ingresso del palazzo per depositare biciclette o motorini. Ma è legittimo questo comportamento? E’ vero, però, che non è possibile impedire agli altri condomini l’utilizzo delle aree comuni, e dunque non è possibile occupare con le bicilette o i ciclomotori una porzione eccessivamente ampia dell’area comune tanto da impedire agli altri condomini di farne anche loro uso. Inoltre non è ammesso l’uso della cosa comune che comporti l’alterazione del decoro dell’edificio. Un ruolo importante può svolgere, poi, il regolamento condominiale, che può disciplinare l’uso delle cose comuni; e non sarà possibile utilizzare l’area comune per scopi diversi da quelli per cui tale area è prevista. In conclusione non è possibile parcheggiare la bicicletta o il ciclomotore nell’androne sia per il fatto che questo comportamento impedisce agli altri condomini il medesimo utilizzo, e soprattutto perché ciò finisce per alterare la destinazione cui tale spazio è designato.

Attenzione però, una diversa volontà dell’assemblea condominiale potrebbe in effetti prevedere una tale possibilità.

Discorso diverso vale se il parcheggio avviene nel cortile: in questo caso non verrà, infatti, violata la destinazione d’uso dell’area.

 

5. Le infiltrazioni di acqua

Una questione molto problematica è quella che riguarda i danni causati dalle infiltrazioni di acqua provenienti tanto dalle aree comuni del condominio quanto dalle abitazioni di altri condomini. Analizziamo il primo caso: in una evenienza del genere è evidente che l’intero condominio sarà responsabile per le infiltrazioni che provengono dalle aree comuni dell’edificio; sarà cioè onere dell’amministratore, in qualità di rappresentante dell’intero condominio, provvedere alle riparazioni che si rendono necessarie e il soggetto danneggiato potrà chiedere un risarcimento, che sarà ripartito tra tutti gli altri condòmini.

Per le infiltrazioni provenienti da altre abitazioni, deve ritenersi responsabile unicamente il condomino che vi abita, per condotta negligente. Attenzione perchè la responsabilità per le infiltrazioni d’acqua provenienti da un’altra abitazione non è sempre riconducibile al proprietario: è possibile, infatti, che in tale immobile abiti il conduttore in virtù di un contratto di locazione, che potrebbe essere lui stesso responsabile dei danni. In quest’ultimo caso, poi, a meno che il contratto di affitto non lo escluda espressamente, sarà possibile rivalersi anche sul proprietario dell’appartamento, oltre che sull’inquilino che lo abita. Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 21788/2015), il proprietario dell’immobile conserva infatti la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esso sono inseriti, mentre  il conduttore diviene custode delle altre parti.

Da non dimenticare che è possibile andare esente da responsabilità dimostrando che l’infiltrazione non è imputabile a una propria condotta colpevole (sia che ci si trovi ad essere proprietario o inquilino dell’immobile da cui proviene l’infiltrazione): occorrerà, nello specifico, provare il caso fortuito, ossia un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile.

 

6. Il parcheggio nel cortile condominiale

Premettiamo l’ovvio: il condomino che parcheggi la propria autovettura in una porzione di cortile condominiale in modo da non consentire l’uso del cortile o di gran parte di esso agli altri condomini viola il già citato articolo 1102 c.c., sull’uso della cosa comune. Inoltre sarà possibile parcheggiare nel cortile comune avendo cura di non dare fastidio, di non ostacolare l’accesso e il transito verso l’esterno. Ad esempio non è possibile lasciare l’autovettura con il motore acceso a ridosso delle finestre del primo piano, perchè ciò creerebbe un fastidio.

L’uso del posto auto condominiale può essere regolamentato dall’assemblea, sebbene non sia possibile deliberare a maggioranza di assegnarne l’uso in via esclusiva e per un tempo indeterminabile ad uno condomino o più condomini. Il regolamento condominiale può altresì vietare la sosta e il parcheggio nel cortile, purché il divieto valga per tutti i condomini; in realtà tale divieto sarebbe valido solo se inserito in un regolamento allegato al rogito di acquisto dell’appartamento oppure se approvato all’unanimità da tutti i condomini in sede assembleare.

Sicuramente potrebbero nascere diatribe condominiali nel caso in cui il cortile sia troppo piccolo per ospitare tutte le autovetture dei condomini. In tal caso, in primis, chi possiede una seconda vettura dovrà parcheggiarla fuori dallo stesso. Inoltre una soluzione adottabile qualora le dimensioni del cortile condominiale non consentano la sosta contemporanea di tutti i condomini, sarebbe quella di adozione di una delibera dell’assemblea condominiale con la quale si preveda il pagamento di una quota per il parcheggio ovvero la turnazione.

 

7. Sporcizia, briciole o acqua dal balcone

E possibile, in vero, che l’azione di gettare dal proprio terrazzo o dalla propria finestra dell’acqua, delle briciole o dei rifiuti che finiscano sul terrazzo del piano sottostante o nel cortile comune integri il reato di getto di cose pericolose o atte a imbrattare. La fattispecie viene regolata dall’art. 674 del Codice Penale, che punisce “chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone”, ed è collocata nell’ambito delle contravvenzioni di polizia a tutela dell’incolumità pubblica.

Teniamo presente che solitamente tale comportamento integra gli estremi del reato solamente se l’operazione si svolga in un luogo privato o adibito all’uso comune; inoltre per la sussistenza del reato è richiesto che la cosa gettata o versata abbia una potenzialità nociva. Tuttavia il fatto che detto comportamento non configuri spesso un reato non esclude nella maggior parte dei casi l’illecito civile; se infatti vengono provocati dei danni alla altrui proprietà o persona sarà possibile ottenere un risarcimento.

La giurisprudenza, operando una interpretazione estensiva, ha ritenuto che la fattispecie di reato possa applicarsi anche all’emissione nociva di onde elettromagnetiche.

8. Cattivi odori e fumi

Secondo la giurisprudenza, nella condotta colpevole punita dall’articolo 674 c.p. rientrano anche le molestie olfattive e quindi l’emissione di sostanze nell’aria in grado di danneggiare o anche solamente di molestare gli altri. In altre parole può dare luogo alla fattispecie di reato di cui si è detto nel paragrafo precedente anche la produzione di cattivi odori, siano essi provenienti da animali o da un’abitazione non pulita o ancora provenienti da una cucina, qualora siano di una tale intensità da arrecare molestia o disturbo ai vicini. Si realizza il reato anche se la molestia alle persone è provocato da gas, fumi o vapori, ad esempio provenienti dalla canna fumaria di un impianto di riscaldamento non conforme alla normativa.

Ricordiamo che anche in caso di molestie olfattive ai danni di altri condomini sarà possibile, in alternativa alla denuncia, perseguire la strada di una tutela in sede civile. La norma di riferimento per le immissioni intollerabili è il già citato articolo 844 c.c. a mente del quale le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, (così come i rumori) non possono superare la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

E’ vero, infine, che l’assemblea di condominio, nel limite delle proprie competenze, può disciplinare l’uso delle cose comuni e quindi anche vietare l’immissione di fumi o di odori nelle stesse.

 

9. Uso della terrazza condominiale

La terrazza condominiale si differenzia da quelle ad uso esclusivo in quanto tutti vi possono accedere, e possono utilizzarla per le funzioni a cui è stata adibita (ad esempio per stendervi i panni) se pur a condizione di non impedire agli altri condomini l’utilizzo della stessa, come abbiamo già chiarito con riguardo agli spazi comuni.

Ma ad esempio, si può organizzare una festa sul terrazzo condominiale? Bisogna sempre tenere presente che il regolamento condominiale potrebbe impedire questo determinato uso della terrazza, in quanto parte comune e nel qual caso la festa sarebbe da ritenersi vietata. Inoltre occorrerà rispettare le norme che regolano gli schiamazzi e i rumori molesti.  È comunque buona norma avvisare gli altri condomini. Infine, da non dimenticare, per evitare di incorrere in qualsivoglia tipo di responsabilità, a festa terminata sarà d’obbligo pulire il terrazzo e lasciarlo come lo si è trovato, senza alterarne il decoro.

 

10. Come agire: la mediazione

E’ importante, infine, affrontare la questione di come occorre procedere per dirimere eventuali liti condominiali. Prima di poter avviare una causa, difatti, bisogna obbligatoriamente tentare la mediazione presso organismi designati. In caso una controversia immobiliare o condominiale, prima di instaurare il giudizio, colui  che vuole intraprendere la causa deve tentare una mediazione (cosiddetta mediazione obbligatoria); la procedura può essere iniziata anche dal condominio stesso.

La mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle norme del Codice civile; è altresì obbligatoria la mediazione tutte le volte in cui si agisce per la violazione del regolamento condominiale. In sintesi mentre sono soggette al procedimento di mediazione le liti tra condominio e condomini e quelle tra condomini e amministratore, ne restano, invece, escluse quelle che riguardano i rapporti tra i proprietari. Ad esempio in caso di azione di risarcimento di un proprietario per danni da infiltrazione d’acqua la mediazione sarà obbligatoria solo quando una delle due parti è il condominio, ma se la causa dell’infiltrazione è un appartamento privato la mediazione non è più necessaria.

In questi casi, se la mediazione non è esperita, il giudice assegna alla parte un termine per procedere con la mediazione e, in caso non dovesse farlo, estinguerà il giudizio.  Se, invece, la mediazione ha luogo e l’accordo non riesce, la parte potrà allora procedere in via giudiziale.

La procedura di mediazione ha costi molti ridotti rispetto ad una causa civile o penale, e permette di risolvere la diatriba in via stragiudiziale, ma per l’attività di mediazione è comunque frequente che le parti si facciano assistere da un avvocato. Se la parte non partecipa personalmente senza giustificato motivo, la sua presenza non è sanata da quella dell’avvocato. II procedimento dura al massimo 3 mesi.

 

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